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編者按：房地產開發是一門極具科學性的工作，它至少涉及到住戶、設計、內部裝飾、城市規劃、綠植空間及城市設計以及金錢等方面因素。這篇文章來自編譯，作者在文中跟大家分享了房地產開發的六項成功法則，希望對你有所啟發。這是文章的上篇，主要介紹的是住戶、設計和內部裝飾等方面的成功開發法則。

美國喬治亞州亞特蘭大的新建街區Glenwood Park。圖片來源：TSW Design

說起房地產，很多人可能都認為，這主要是一個有形的金融工具、一種投機手段。吸引投資的實體建筑還未落成，財富積累就已經開始了。畢竟，這似乎是如今這一領域中認同度最高的一種看法了。

“財富自由”、高回報率、大力度的稅收優惠等方面因素蠱惑著人們踏入房地產業。無論是機構還是以超低首付買下出租物業的投機者，現金流、被動收入、硬資產等話題就像周六下午后備箱派對上被人隨意地扔來扔去的橄欖球。

但是，這種想法并不正確。首先，房地產關系到的是組成我們建筑環境的建筑物，以及我們作為人類與這些建筑物互動的方式。我們一生超過90%的時間在哪里、如何度過，都取決于房地產業。

人們在這些地方生活、工作、投入自己的時間和辛苦錢，因此，建造值得讓人們在其間度過幾乎一輩子的地方，是建筑環境開發商及有關從業人員負有的重大責任。

以此為首要指導方針，是時候改變關于房地產的傳統觀念了。這并不是說，我們就應該全然不考慮金錢或收益等因素，畢竟，這是不可能的（也是不應該的），但是，這種指標不該再被奉為行動指南。我們必須重新評估房地產成功的衡量標準。這不僅是錢的問題，更是在于其帶來的影響。

我們必須首先專注于打造盡可能好的房屋、商業場所、其他場所和體驗，并努力讓盡可能多的社區享受到這種高質量的建筑。其他的一切都會自然隨之而來。事實上，這也是必然的。凡是真正稱得上成功的房地產項目，都必定會滿足，或真誠地努力去滿足，以下列出的各種要求：

房地產開發的成功指標

人

美國加州奧克蘭博物館（Oakland Museum of California）的周五狂歡夜。圖片來源：Odell Hussey Photography

對任何房地產項目而言，其最重要的部分都是將要使用這些空間的人。這一點是重中之重。除非你只想修建一座供人觀賞的儀式性建筑（即使是那些出類拔萃的、值得受到精心保護的建筑），否則一切項目的設計目的都是供人類使用或享受。

那些失敗的項目正是因為忘記，或是公然蔑視這一點，才會一敗涂地。比如，加州大學圣巴巴拉分校（University of California, Santa Barbara）的校舍項目Dormzilla和波士頓市政廳項目（Boston City Hall）。

無論建造什么，我們都必須問自己，誰將是這些想象之所的最終使用者、居住者？在更大范圍的社區內，這些建筑又會帶來何種影響？任何東西的建造都有目的性，建筑尤其如此。

你是為誰而建？單身的年輕專業技術人員，有家室的人，還是空巢老人？建筑是否便于患有各種疾病的殘疾人使用？如果是間辦公室，哪種類型的公司將在這里工作（疫情后的遠程工作世界又是什么樣的呢）？如果是家便利店，人們會喜歡在這里購物、吃飯嗎？又或者說，你所建的，只是一個平庸的白色方形建筑？

如果是公共場所或第三空間，那么，你是希望努力使這個地方對周圍人開放，受到周邊社區的歡迎？還是讓其與周圍環境格格不入？社區與所在地的城市規劃考慮密切相關，因此必須納入考量范圍。周圍居民能否以任何方式從該項目中獲益？項目是否滿足了某些顯而易見的需求？能夠滿足當地的迫切需要嗎？還是說，這只是一場無用功？

譯者注：第三空間（Third Place）美國城市社會學家雷·歐登伯格（Ray Oldenburg）提出的概念，指除了家和辦公室之外的公共空間。

我們的建筑不能無對象、無特性，或是僅僅為了功利主義而建造。將住戶或使用者降級為與奶牛無異的生物，認為其唯一的意義就是被榨取資源，是對生命的褻瀆。那么多知名房地產論壇和網站的用語似乎都在說，人不過就是他們的錢袋子，這讓我感到痛苦、生氣。當金錢成為唯一的動機時，結果也不言而喻——而且通常很糟。

成功法則一：我們建造的是人們將度過一輩子的地方，對他們生活的幾乎方方面面都至關重要。因此，我們有責任去建造盡可能高質量的建筑，以提升朋友、鄰居，以及社區的生活質量。這并非意味著追求讓所有人都擁有奢華的體驗（也不是附隨的庸俗營銷活動），而是說，我們要建造值得尊敬的、體面的、用來打造生活的地方。這一點應該永遠是我們的最高目標。

設計

巴黎豪斯曼公寓（Haussmann apartment buildings）。圖片來源：Agence Varenne

看到一座建筑時，人們最先關注的就是它看起來怎么樣。這也是為什么外觀吸引力會成為人們選擇住房或辦公場所時最看重的因素之一。因此，所有房地產的從業人員都應該將好的建筑設計列為其首要任務。

人類天生會對周圍環境做出特定反應。環境對我們的影響深刻。有些建筑令人身心愉悅，有些則正好相反；我們喜歡前者，排斥后者。不過，比起試圖拆分出讓大腦產生愉悅感的各個元素，我們更傾向于直接表達自己的感受：這個地方很美。我真的很喜歡這里。我感覺很棒。

近來，有些研究試圖搞清，當我們說自己喜歡某個特定地方時，究竟指的是什么。不過，開發商并不需要對此做對比分析，或是寫篇同行評審文章，才能建造這類建筑。

他們只需簡單地從自己、家人或朋友喜歡的項目中汲取靈感，然后復制其中最好的部分。在全球各地，大家都比較推崇這種頗負盛名的傳統。這也是布魯克林褐砂石街區（Brownstone）、簡易別墅（Bunglow Homes）、巴黎豪斯曼公寓（Haussmann apartment buildings）背后共通的邏輯——這些人們喜愛的建筑風格在本質上并無差別。

需要指出的是，沒有哪一種風格或形式的建筑更優于其他建筑。一切成功的建筑都各有其美，就如建造者的手掌一般多樣。在不深入研究風格之爭的情況下，當許多人表示自己更喜歡歷史或傳統建筑，而不是較新的建筑時，其原因可能是比起當代建筑，老舊建筑普遍與我們天性向往的元素更為契合。

古老建筑的對稱、比例、風格、材料，都是建筑中令人賞心悅目的東西。這并不是老建筑獨有的特點，只不過大多數在過去70年間修建的建筑，都摒棄了這些基本的原則。我們應該傾聽，并且更多地建造人們真正喜歡的東西，而不是像建筑師和設計專業人士那樣，以不友好的自視甚高態度告訴人們應該喜歡什么。畢竟，我們只是在回應自己作為人類的天性。

房地產開發的設計目標是創造有吸引力的地方，讓人們能夠在每天開門回家時感到舒適，或者愿意穿梭其間，簡單地散步、騎行。任何新的建筑都應該為周邊環境帶來正面影響。

我甚至可以說，建筑應該讓人感到快樂，最起碼不該像今天的許多建筑一樣，令人沮喪。雖然設計常常遭人調侃，但是我們在與空間互動時的感受如何，是一個存在主義問題。忽視這一問題，就是置人類的核心天性而不顧。

成功法則二：建造更多美麗的地方。這有助于你盈利，并且能夠改善人們的感受。如果你是一個房地產專業人士，漠視這一準則只會讓你虧本；人們不會想要在你所建的地方花時間。

內部裝飾

干凈、現代化的起居室。圖片來源：The Brooklyn Home Company

在我們的一生中，如果90%的時間都是在室內度過，那這其中絕大部分時間基本都是在自己的家中。因此，高質量的內部空間裝修是我們搭建生活其余部分的堅實基礎，這一點十分重要。

這些空間應該做到干凈、有安全感、光線充足、溫度適中（既不會太熱，也不會太冷）、墻壁隔音良好（無論一天中的任何時間，都不會聽到鄰居的任何動靜），屋內的固定裝置和家用電器不僅品質值得信賴，保修服務更加可靠，不會讓人擔心自己居住、工作或玩樂的地方故障不斷。

當進入一個空間時，人們不應該害怕呆在這里，或是在潛意識中受到負面的精神影響。消除這些障礙應該是最低的要求，然而……

僅僅鋪上灰色的乙烯基地板，或者配置一些銀色的家用電器，根本改變不了什么。以拼接修補和廉價的審美花招作為場地的價值工程手段，或許能瞞過一時，但長期看來卻華而不實，而持久性才是我們的目標。

不論你是某個價值工程地產的業主或經理人，還是未來可能的業主，今天的敷衍了事都可能讓你在未來蒙受嚴重的損失。我們必須對所建空間付諸關心，就像愛護自己的家一樣。

這些空間不應該僅被當成容納人類的盒子，而應該被看作滿足人們最私密需求的、近乎神圣的庇護所，一個能夠讓人們在結束漫長的一天后返回休息、重新蓄力、遠離外界喧囂、無拘無束做自己想做的事情的地方。

這種程度的舒適不應被視為理所當然；并非每個人都能在家中擁有這種體驗，且事實常常是完全相反的。大家都知道住房質量低下會導致身體健康受損，并且也都親身體驗過這一點。

缺乏安全感、窗戶外吵鬧的車輛聲、空調貨暖氣故障等等，任何因為這些原因而整晚失眠的人都能證實，在這種情況下，自己第二天根本無法打起精神面對世界。想象一下，如果這種感覺長期累積，每晚都在加重呢？如果我們無法對每晚躺下休息的地方感到舒心，又怎么能出去闖蕩世界呢？大多數人都做不到。那些能做到的，都是在頂著巨大的壓力強撐。

成功法則三：為你的所有房客創造一個舒適、干凈、安全、維護良好的地方。把他們的家當作你自己的家——如果你對自己的家不好，那也應該更好地對待他們的家。如果是商用空間，就想象自己是員工、忠實的客戶或參觀者，然后打造出你心中所希望呈現的環境。

延伸閱讀：

城市規劃專家：房地產開發的6項成功法則（下）